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小宅風潮 席捲首購族 (房貸 房屋貸款)
 
 
【■梁任瑋】

房價高漲，不過打算成家立業的年輕人仍有強烈的購屋需求，根據信義房屋最近一項網路調查，
儘管房市冷颼颼，今年下半年有購屋計畫者仍多，而因應近年來高漲的房價，房地產市場開始吹
起「小宅風」，由於總價相對低，深受消費者青睞。

信義房屋表示，過去20坪以下小宅產品，多被視為投資類產品，隨著少子化、無子化、單身化、
單親化的社會趨勢，加上房價居高不下，首購族從以往偏好三房產品，近年來紛紛轉向選購兩房
小宅。近一年來，每三個購屋人中，就有一人選購兩房以下的小宅。

三人之中 就有一人購買小宅

Max與女友Ivy交往已七年，兩人預計在年底結婚並積極尋找愛的小窩。由於兩人的工作地點分別
在南港與新店，新居地點傾向找捷運沿線對兩人通勤都方便，但捷運沿線傳統三房住宅的房價，
對於出社會沒幾年的他們來說，壓力太大，兩人原本考慮購買小套房當作新居。

不過，信義房屋建議，由於目前銀行對於小套房的放貸態度保守，總價600萬元的套房，銀行只願
意放貸六成。換言之Max與女友必須拿出240萬元自備款，倒不如購買坪數較小的兩房小宅，因此Max
在捷運站附近找到總價700萬元的兩房小宅，銀行貸款成數約七成五，購屋自備款只須175萬元，自
備款省下65萬元，小倆口手頭上便有更寬裕的婚禮籌備經費。

信義房屋不動產企研室蘇啟榮主任表示，兩房小宅顧名思義就是居家空間只有兩個房間，迥異於台
灣民眾過去購屋的主流三房為主。

若從台灣地區新增人口數來看，80年代每戶人家的人口數約為3.9人，平均每個家庭只生育兩個孩子，
90年代之後，每戶平均人口數約3.1至3.3人，也就是平均每個家庭只生一個孩子。小家庭的普及，
家庭空間需求大幅縮小，兩房約略20至30坪空間大小即符合生活所需，以整體房價而言，更能減輕
一般受薪家庭的負擔，兩房小宅的崛起，符合社會變遷的結果。

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兩房小宅 符合社會變遷結果

蘇啟榮分析，從信義房屋的內部統計資料顯示，台北縣市小宅化的現象，近五年有越來越明顯的現象。
92年北縣市兩房以下的成屋交易比重不到四分之一，但到了今年第二季，數字已攀升至34%上下，成
長近一成的比例。

分析箇中原因，主要是肇因於銀行的銀根緊縮，小套房貸款不易，由於銀行放貸通常以房子的坪數來
區分，15坪以下的房子不論隔成幾間房，都被歸類為「套房」，15坪以上則為「小宅」，只要是套房
產品不僅貸款不易，且貸款成數普遍不高。在這樣的情況下，實用性較高且貸款容易的兩房小宅遂成
為房地產市場的當紅炸子雞。

引領小宅風潮的，除了建商的敏感度與市場風向外，還有土地取得不易及建蔽率問題。放眼國際都會
型城市，如歐美或香港地區，首購族逐漸朝向「兩房小宅」產品靠攏，因為低總價的小宅入門門檻較
低、保值性佳，且具備自備款低、貸款成數高，還有好出租、好轉售的優點，是自住或投資的絕佳標
的，遂成為全球國際都會中心房市的熱門產品！

好租好售 自住投資絕佳標的

尤其現階段台北市房價水準較高，對於部分受薪家庭來說，兩房產品總價尚在負擔範圍之內，房價結
構也突顯了小宅的優勢；此外若房價沒有明顯修正，推估銀行對於套房的放貸態度仍會偏向保守，兩
房小宅未來的搶手度會越發炙手可熱。除了首購族外，台灣由於出生率降低、離婚率升高，再加上不
婚族人口比例大增，更增加了許多頂客族、單身貴族、單親家庭等等，這些族群都是小宅的潛在購屋
族群。

以新婚族來說，兩房小宅的空間剛好夠用，即使未來有小孩，小宅空間亦足夠一家三口使用；再加上父
母年老退休與兒女分住的觀念逐漸被人接受，三代同堂的狀況已不多見，部分銀髮族甚至把傳統三房轉
換成兩房小宅，不但打掃容易，且換屋後還可多出一筆資金可挪為其他理財規劃。也有不少SOHO族買小
宅當工作室，一間當工作室，另一間當臥室，客廳則當成接待室，一舉數得。